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美的不一定是好的,你觉得呢?

更新时间:2019-03-12 16:20:21    来源:文軒    手机版

美的不一定是好的,你觉得呢?

文軒实验室 2019-03-12 16:20

你知道美的电器吗?肯定知道。但你知道美的房产吗?不一定。

今天我们要跟大家聊的就是这家,以卖电器为主的房地产开发商。

美的2004年就进入房地产领域,比它的老本行晚了30多年,但也算经验丰富,自诩“实力雄厚的房地产开发商。”

对于成都而言,它是个新兵,2017年11月,进入成都后,成都公司已经在成都及周边已经拿下6个项目,并有4个项目入市销售。

2017年,调控年,市场急转直下,美的真是初生牛犊不怕虎。

4个项目,卖得如何?公园天下卖出83套

大IP,大买卖,我们想弄清楚美的在房产中的表现。

遗憾,我们一开始就“受阻”了,美的置业成都公司品牌负责人徐翔以“财务披露为准”为由并没有正面回应。

还好有第三方数据可见一斑,中成房业的一组数据显示,在成都的三个合作项目(不含仁寿项目)共卖出了637套,总销售额约8.189亿元,整体去化率36.95%,其中青白江和新城合作的公园天下卖出83套,去化率为13.93%。

数据来源:中成房业(截止2019年3月7日)

这三个有销售数据的项目,推出时间正是限购升级后,供应激增,市场需求量及热度骤降之时。

市场不会说谎,再牛逼的企业也得经受市场考验。

2018年,成都远郊供应激增,978万㎡的供应量,同比增长了146.5%。其中美的置业进驻的崇州供应位居远郊之首,青白江供应位居第三。

数据来源:《中成房业2018年房地产市场年报》

2018年5月15日施行远郊限购后,远郊市场需求量下滑,成交受损。

去化率只有13.93%的美的新城公园天下所在的青白江区,新增供应149万㎡,同比涨幅高达244.7%。

这一年,青白江的成交却减少了21.4%,导致全区存量暴增426.7%。

美的的远郊项目布局,在产品及定价上面临双重夹击,在市场调整期尤显突出。

公园天下、观澜府、翰林首府分别位于青白江、彭州、崇州等成都远郊区域,成交均价在10000元/㎡左右。

这样的成交价格远高于当地区域均价,因为这几个地块的地价也并不便宜。

截止3月3日,中成房数据显示,崇州市新房住宅成交均价为6158元/㎡,青白江成交均价为7264元/㎡,彭州成交均价为6277元/㎡。

数据对比,落差一下就出来了,在这样的市场下美的能有好的表现几乎不太可能。

负债1089亿,找钱找钱还是找钱

这样的成交结果,不知道是否已经达到了美的集团对成都公司的销售预期,显然这并没有跟上美的在全国业绩发展及未来业绩目标规划的节奏。

美的置业早期发展极为谨慎,自2010开启全国布局之路。截止2018年6月30日统计,美的在全国38个城市及1个直辖市开发了142个项目。

由于急速扩张,美的的负债率一路攀升。2015-2016年,美的净负债率分别为622%、625%的,2017年该指标出现断崖式下跌至118.9%。2018年5月向港交所递交IPO招股书披露,美的置业负债1089亿,净负债率118.9%。

对于公司的债务,美的置业在招股书中如此写道:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”

现金流成为美的命脉,上市融资是美的迫切的需要。

滚起来,才能活下去

2018年在香港联合交易所成功上市后,美的置业为自己定的目标是2020年销售额达到千亿。中国十大房地产开发商之一是美的置业奋斗的方向。

为了实现公司“千亿”销售目标,美的置业再次快马加鞭,目前已遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。

主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。

可供查询的数据显示,截至2018年3月31日,公司土储总建筑面积已达3310万平方米。

美的置业曾放话未来的目标覆盖中国50个城市,在每个城市有四至五个房地产开发项目,以及在该城市的市场占有达到行业前三名。

这一激进的扩张策略势必会进一步加剧美的资金链危机。

图片来源:美的置业官网

合作开发也是美的一大特色。

截至2018年6月30日统计,美的置业通过合营企业及联营公司参与了30个项目,合作对象包括龙湖、恒基、旭辉、雅居乐、中骏置业、宝龙地产等房企,以及平安、陕西建工等企业。

多数合作项目由合作方操盘,美的提供土地,美的获得并表收益。

以四川区域为例,旗下公园天下、翰林首府、观澜府,均为合作开发项目。

美的新城公园天下,新城控股30%

翰林首府,美的、东原、碧桂园、旭辉分别控股17.5%

美的碧桂园观澜府,与碧桂园合作

这些合作伙伴,除了新城和旭辉是新进成都不久,碧桂园和东原在成都都有丰富的开发营销经验。有消息称,仁寿还未亮相的项目,将与金辉合作。

通过与更具地产操盘经验的企业合作,美的在报表上呈现“一片大好”

据其2018年向港交所提交的IPO招股书显示,进入2016年后,美的置业业绩就形成放量增长态势,2017年的合约销售达到507亿,复合增长率达到113.7%。

美的置业发布的数据显示,2018年,其合同销售金额约人民币790亿元,同比上升约55.82%,而相应的已售建筑面积约790.7万平方米,同比上升约31.89%。

正如一位曾供职美的置业的职业经理人坦言,卖得好,美的得利,卖得不好,那也是合作方操盘问题,美的左右能算账。

美的置业年度合约销售业绩(亿元)

今年前2个月的销售金额约人民币109亿元。

今年销售任务20个亿!靠谁?

初来乍到,美的对四川市场寄予厚望。

西南是美的置业布局全国的五大核心区域之一。

2017年进入成都青白江后,美的置业就在成都及周边开启买、买、买的模式。

据房观察统计,美的置业自2017年11月8日首次在青白江拿地后,短短的7个月时间,美的成都公司和乐山公司(仅负责乐山项目)川内共拿下8宗合计706亩,除乐山为商住用地外,其余都为住宅用地。

有7块地是溢价竞得,乐山地块溢价率达到40%,成交总价创下当时乐山市场的新高。

数据来源:综合中成房业数据及网络数据

时至今日,8宗地块,除青白江澜桥郡项目和仁寿金辉合作项目外,其余项目都已对外销售。

这两个未售项目什么时候推出,还没确定。

在成都,项目量的目标即将完成,但市场占有率达到行业前三?以目前成都市场的格局,能实现吗?

据克尔瑞数据显示,2018年成都销售排名第一的房企为中国恒大,年销售额为236.23亿元,第三名为龙湖集团,年销售额为163.13亿元。

“美的置业对每个进入的城市都是经过深入调研的,尤其成都的量级和在西南地区的重要地位,一定是以深耕的态度,跟城市共同发展。至于行业排名是给自己的一个动力,而不是目标。”徐翔如是表示。

2018年,成都公司共卖了多少,我们只能静待财报数据。据了解,今年成都公司的销售任务是20多亿。

据知情者向房观察透露,美的正在四川看地,无论是成都还是二级城市,川西除外。地段价值是他们选择土地的重要参考。

和此前主要布局远郊和二级城市不同,今年成都主城区也成为了美的积极关注的区域。这一点在徐翔那得到了证实,“(拿地)计划是3-4块,土储还是会跟上的。目前拿地都还在论证阶段,成都这边还是偏向主城核心区域。”

有任务,没IP,压力大吗?

20多亿的销售任务有没有压力?美的置业徐翔表述问题不大。

“今年是希望多一些品牌跨界创新的玩法,逐步把美的置业的智慧标签打造成IP。智慧社区会是未来趋势,很多房企也都在做这方面的探索,但是不同的企业在产品核心上还是有所区别。”徐翔如是表示。

据了解,美的置业的智慧健康社区是根植于美的集团的智慧背景,拥有全产业链的优势, 从设计、采购销售、工程施工,到管理运维,建立了完整的价值链架构,为客户提供一站式智慧家居生活系统解决方案。

不过徐翔也表示,目前市场对智慧社区认可度还是比较高的,但是在成都,其品牌影响力确实还有很大的提升空间,这也是美的置业每新进一个城市需要面临的课题。

为了能够直观展现优势,美的置业比较注重现场体验。据徐翔介绍,重庆有个项目是现房销售,购买的时候已经可以看到最终的呈现。但成都是参考该模式,还需要参考具体项目。

位于仁寿的云溪郡为美的在川内独立操盘试点的首个项目,它承载着美的品牌塑造的重要性。

该项目位于仁寿文化公园旁,占地73.62亩,美的置业于2018年2月18日以3858元/㎡的楼面价竞得。在远郊市场持续遇冷的情况下,美的如何运营“智慧”赢得市场,一切待考。

没品牌,没IP,美的靠什么赢未来?

房 论

从盘面来看,美的通过与第三方的合作,规避了自己地产操盘短板,看似“实力开发”,但房地产行业正进入变革期,愈发激烈的竞争中,即便有智慧家居加持,一家不具备地产基因的企业进军房地产胜算难定。

美的上市是一个新的开始。在这个新的赛道上,强者林立,美的如何保持行业发展步伐不掉队,差异化打法,树立自己的地产IP,美的置业还有很长的路要走。



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