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又一家开发商的成都首秀玩砸了

更新时间:2019-03-13 08:52:09    来源:文軒    手机版

又一家开发商的成都首秀玩砸了

文軒实验室 2019-03-13 08:52

又一家开发商的首秀玩砸了。

3月12日,成都房协官网发布了“融信锦溪花园公证选房结果公示”,结果显示,该项目刚需家庭选购住房16套,普通家庭选购住房24套;剩余住房300套。开盘去化率约11.36%。

这是意料之中,也是意料之外。

1号作品卖了40套,你满意吗?

犹记得,2017年月4月6日,经过多轮厮杀,外来者融信从20余家参与竞拍的房企中突围,最终以1.69万元/平方米的楼面价拿下位于成都金牛区百寿路地块,震惊四座。

公开资料显示,该宗地16.6亩,起始楼面地价为1.05万元/平方米,容积率不大于44439平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%),建筑密度不大于20%。

该地块曾在2016年12月28日的竞拍中,因达到高限价而导致土地中止拍卖。在很多房企看来,那原就是一块烫手山芋。

融信似乎并不在意,以高姿态进入成。彼时在接受媒体采访时,融信称,看好西部未来经济发展,进入成都是出于战略需要,是其开展全国化布局的重要举措。

上升到战略高度,融信才下此重注。

拿地初期,融信表示,该项目将以改善型住宅为主,且公司产品体系和标准化开发流程完善,相信会获得市场认同。

规划显示,项目由3栋住宅构成,住宅的梯户比为2梯4户。其中1号、2号楼共29层,3号楼为30层住宅,1层为架空层。

有媒体质疑,作为融信进入成都的第一个项目,号称高端,却有过高的梯户比和楼栋数,加之项目周边被一些老旧小区包围,项目形象难逃刚需的标签。

或许正是意识到项目所面临的问题,融信给自己的项目定名:“融信公馆”,对外大打文化牌,在区域上贴近浣花溪草堂,彰显贵气。

在2018年举行的发布会上,更以“最是一城宽窄处”为主题,解读“宽”与“窄”的辩证意义。融信宣称,项目从城市的“包容”性,以及当地居民的文化生活等特性出发,将“发现成都美”与区域、城市能充分融合,融信公馆是融信高端的代表作。

代表作在2019年2月20日取得预售许可证,推出340套房源,建面约113-217㎡,装修单价3499.65、3699.55元/㎡,房源均价约24305-29902元/㎡。

这一价格,远高于融信公馆周边二手房价格,贝壳指数显示,该区域二手房价格在1.0-1.50万/㎡不等,由于房屋老旧,设施老旧,该区域二手房换手率亦不高。

更为重要的是,融信公馆推出的时间点也是成都楼市一个转折期,中签率缓涨,两极分化严重。

从2月到3月,大成都住宅包括金茂府、德商御府天骄、天和睿城、天和悦城、恒合时代城等在内的5个项目开盘,共计上市房源1700套,参与摇号的人次324人次。

与融信一并拿地的高价地块也同期陆续推出,位于红牌楼的东原印长江,楼面价17200元/平,印长江两批次271套带装修住宅开盘售罄;武侯大道的首开金茂府,17160元/平,首开162套带装修住宅,卖出37套,剩余125套,认购率为22.84%。

3月,成都楼市盘面并不理想,融信成都1号作品以开盘售出40套的成绩交卷,高价地开发商依然备受‘煎熬’。

1532亿负债堆出来的“地王专业户”

现在让我们来认识下这家来自上海的房企,融信集团创立于2003年,以地产开发及运营为主业。2016年于香港联交所上市。

融信布局聚焦7大核心城市群,分别为海峡西岸城市群(福州、厦门、漳州等城市)、长三角城市群(以上海、杭州和南京为核心)、西北城市群、中原城市群、成渝城市群、大湾区城市群及京津冀城市群。

目前,融信土地储备总面积为2,315万平米(权益土储1266.7万平米),克而瑞发布的最新房企货值榜单中,融信以5301亿货值位列榜单17位。长三角是融信重点发力区域,为其贡献了最大销量。目前长三角占融信整体土储53%,其次是海西,占比28%。

扩张买地,融信一度被行业称为“地王专业户”,时不时在各地创造拿地新高。

2009年,以11.06亿的总价拍下福州市中心原锅炉厂地块,创造当地新地王;

2010年2月,联手正荣集团以总价60亿元拿到一块地,再创福州土地出让总价新纪录;

2013年6月,联合绿地集团以47.21亿元的价格夺得上海青浦区一地块,创造了当时上海的地王。

2016年,以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%,拿下上海静安地块,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

2017年,以1.69万元/平方米的楼面价拿下位于成都金牛区地块,总价约7.51亿元,溢价率60.95%。

融信在土地市场一路高歌,资金压力迅速攀升。

据融信中国2018年中报显示,截至2018年6月30日,公司短期负债为210.54亿元,几乎与2017年全年短期债务218.84亿元持平;长期债务为455.72亿元,也几乎与2017年全年的476.1亿元持平。而负债总额约为1532亿元,已经超过2017年公司全年的负债总额。

年报数据还显示,融信近几年负债率占总资产百分比也在逐年上涨,2016年为76.66%,2017年为81.93%。到了2018年中报期,公司的负债总额已经占到了总资产的82.24%。

融信成都,一切才刚刚开始

融信相关人士曾在2017年进入成都市场时接受房观察独家采访谈到拿地与负债问题,融信表示,融信在扩张业务的同时,十分关注负债水平问题,把负债率持续控制在行业合理水平,并做好业务发展与负债平衡的合理规划。

融信采用“股权轻资产”战略,即获取土地时选择与第三方合作开发,降杠杆、降风险。

据媒体报道,成都融信公馆即有第三方介入合作,海亮团队参与操盘,探索轻资产2.0模式。

根据工商查询信息获知,成都融恒房地产开发有限公司在2017年12月5日有过股权变更,上海维旻实业发展有限公司和上海融塔实业有限公司退出,变更后融信(福建)投资集团有限公司成为100%股东。

债台高筑几乎是中国房企共同的处境,如何快速流转,制造现金流是活下去唯一的希望。

关于负债,融信中国执行董事兼首席财务官曾飞燕在2017全年业绩会有所谈及:“过去几年,融信处于发展成长的过程,导致现阶段的净负债水平偏高,达到159%,公司管理层非常重视,因此希望2019回到行业内的优质水平,做到65%左右”。

如今,融信降债依然任重道远。

对于融信成都而言,一切才刚刚开始。



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